土地活用のメリット
相続税対策として土地を更地にしたままよりも土地活用は大きなメリットがあります。
相続税は、亡くなった方が残した遺産が、控除額を上回ったときに申告が必要になります。この控除額は、平成23年に大きく変わっています。それ以前の基礎控除額は、5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数でした。法定相続人が5人いると、10,000万円までは基礎控除となりました。しかし、平成23年の税制改革で、3,000万円＋600万円×法定相続人の数と変わったことで、同じ法定相続人が5人いた場合、3,000万円＋3000万円で、6000万が基礎控除となりました。
この結果、相続税を申告する人は大幅に増加すると考えられています。例えば、都内に100平米の一戸建を持っている家族で名義人がなくなった場合、基礎控除を超えてしまうと思われます。有価証券や預貯金などがなくても、住んでいる家の資産価値だけでも、相続税を支払わなくてはいけないことになります。また、これまでの死亡保険金の非課税限度額は、法定相続人1人当たり500万でしたが、今回の改正で、今回の改正では、非課税になるのは、未成年や障がい者、同一に生計をたてるひとなど、法定相続人の中で一定の条件を満たす人になりました。
これらの非課税枠の減少で、相続税の申告義務が生じる人が増えると考えられています。土地活用など不動産の有効利用を考えておかないと相続が発生したときに慌てることになりかねません。相続税対策として、土地活用のメリットを考えてみましょう。
所有する土地を更地ではなく、マンションやアパート経営で土地活用を行うと、土地評価額を20パーセントから30パーセント引き下げることができます。その土地の利用区分が更地から貸家建付地に変更になるからです。この場合、注意することは、土地の利用区分です。その土地が広大で開発には道路や公園などの公共施設が必要とみなされると、賃貸マンションの建設を立ち上げることで、逆に土地評価額がアップしてしまうこともあり、メリットは少なくなります。しかし、こうした広大地と呼ばれる区分は、標準的な宅地の地積よりもまさに、広大である場合のみです。広大地の対象になるかは、その土地が適応要件を満たしているかどうかで決まるので、不安な場合は、事前に専門家に相談することをお勧めします。
土地だけでなく建物の相続税評価額も、賃貸アパートやマンションを建設することで軽減されます。評価額は、固定資産税評価額で行われますが、固定資産税は、賃貸物件では軽減されています。また、貸家についてはさらに借家権の30パーセントの控除があるメリットがあります。相続税を軽減されるためには、更地よりも賃貸アパート・マンションのほうがよく、単なる住戸よりも賃貸物件のほうが土地活用のメリットは大きくなります。
今後、相続税が発生しそうな戸建住宅を建て替える場合は、土地活用のメリットを考えて、賃貸併用住宅なども考慮に入れるとよいかもしれません。
